存量房貸利率將下調？多家銀行回應，專家解讀…

每經編輯 段煉 蓋源源    

近日，有關央行對存量貸款利率的表述引發廣泛關注。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款?！?/span>

鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。此外，他認為，提前還貸現象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。

據第一財經，記者聯系中國銀行、建設銀行、招商銀行等多家銀行客戶和信貸經理，他們中的多數回應稱，關于存量房貸降息，“沒有接到相關政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執行還貸政策”。

業內人士提醒，存量房貸利率能否調降是銀行與住戶提前還款間的博弈，貸款人不要因為央行表態就理所當然地認為存量房貸利率一定會降，還要看銀行的具體舉措，其本質是市場行為，一切都要合法合規。

?

央行：鼓勵銀行與借款人協商變更合同

或新發放貸款置換存量貸款

7月14日，在國務院新聞辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，上半年，房地產市場總體呈現企穩態勢，隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放，疊加季節性因素影響，4月以來，房地產市場逐步進入常態化運行，房地產市場情況在房地產信貸數據上也有所反映。

鄒瀾表示，房地產開發貸款主要是用于房地產項目的施工建設，通常是在開工時發放，竣工時回收，余額主要取決于同期商品房的在建規模。過去，開發商根據項目銷售進度，用預售資金提前償還開發貸款的情況較為普遍。去年以來，因為非金融負債收緊，開發貸款需求明顯增加，商業銀行開發貸款投放力度加大，今年上半年累計新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發商加快項目施工建設，有利于保障項目的交付。

鄒瀾表示，個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。

按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

多地首套房貸最低利率已降至3.7%

此前的購房者卻未因此受益

隨著6月LPR的調整，北京、上海、廣東、蘇州等多地個人住房按揭貸款利率近期已相應調整，其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%。

據證券日報，記者分別致電北京、廣東、上海、蘇州等城市多家銀行支行，相關工作人員均表示，隨著5年期以上LPR下調，銀行已將房貸利率相應下調10個基點。

記者從北京多家國有大行和股份行獲悉，北京地區首套房貸款利率已由4.85%降為4.75%，二套房貸款利率由5.35%變為5.25%。比如，建行北京某支行的個貸經理向記者表示，已接到最新通知，新發放按揭貸款利率按照新LPR定價，目前5年期以上LPR為4.2%，首套房貸款利率為4.2%加55個基點，為4.75%，二套房貸款利率為4.2%加105個基點，為5.25%。

根據中指研究院監測數據，2023年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末，70個大中城市中共有39城可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調10個基點，符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區間內，繼續突破歷史底部。

盡管新房貸款利率不斷下降，但此前購房以較高利率負擔房貸的群體卻并未因此受益，因此本次央行關于存量房貸的新表態引發了熱議。

多家銀行回應：還在研究準備中

不過，盡管購房者的期待較高，但相關政策或許并不會快速地展開。

據第一財經，記者在銀行業內采訪了解到，具體的細則和方案出臺還尚需時日。

記者聯系中國銀行、建設銀行、招商銀行等多家銀行客戶和信貸經理，他們中的多數回應稱，關于存量房貸降息，“沒有接到相關政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執行還貸政策”。

某大行廣東省分行回復稱：當前正在跟監管了解相關細則，暫未制定具體方案；另一大行也表示，相關方案目前還在準備中。

一股份行人士透露，目前銀行業都在抓緊研究，爭取盡快推出相關流程和方案，而且這樣的方案并不會一刀切，各家銀行會根據自身的情況而設定。

專家：短期內調整的可能性不大

可能會從中小銀行開始

據第一財經，星圖金融研究院副院長薛洪言分析說，此次鼓勵銀行開展存量房貸置換業務，引入市場化機制，將有助于大幅減緩居民部門主動去杠桿的問題，當購房人不著急提前還貸時，可以更從容地進行消費支出，也有助于消費企穩，助力經濟更快地復蘇向好。 據21世紀經濟報道，“綜合來看，（存量住房貸款利率下調）還有很大的不確定性，短期內調整的可能性不大?！睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示： 首先，按照市場化、法治化的原則，商業銀行和個人之間的貸款受《合同法》的保護，法律對貸款的利率和貸款期限有明確規定的。 其次，商業銀行以盈利為目的，甚至是以利潤最大化為目標，房貸屬于優質資產，如果降低存量房貸利率，會沖擊銀行的資產收益率。同時，目前對大型國有銀行的考核中，對利潤和資產收益率都是強化的。 因此，綜合來看，銀行下調存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行，尤其是存量房貸規模較大的國有銀行，會以社會責任為導向，為了提振消費而降低存量房貸利率。

明源不動產研究院首席研究員艾振強進一步提示，“一刀切”下調存量房貸利率會帶來三個問題。

一是如何界定存量，如果表態之前都算存量房貸，或導致近期新貸的本來就很低的房貸利率變得更低，會導致很多人對政策不滿；

二是每個城市的房產政策調控力度不同，房貸利率存在差異，市場發生了變化，調控也要做相應的調整，“一刀切”就破壞了因城施策的基本原則；

三是每個銀行的基本面不一樣，如果“一刀切”的話，部分實力較弱的銀行可能承受巨大的壓力。

一位券商首席經濟學家表示，按照央行的表態，理論上（商業銀行）可以通過存量調利率或轉按揭，以此來降低房貸利率，但具體操作要有正式出臺的政策依據才行。

艾振強表示，由于每個城市的調控不同，其存量房貸利率也不同，因此央行統一要求銀行下調存量房貸利率的概率很低，銀行可以根據自身情況與客戶協商后下調。也就是說，存量房貸利率的是否下調要依據各地、各銀行不同的情況具體來執行。

據第一財經，“如果借款人所在的銀行未推出存量房貸利率下調政策，而其他銀行卻推出了，那么，不排除會有人為了利率去折騰跨行‘轉按揭’的?！睆V州大源按揭總經理鄭大源說。鄭大源同時表示，跨行“轉按揭”有其存在的合理性，一方面在契約精神之下，可以避免對于現有貸款合同的修改；另一方面，也給銀行和借款人一個自由選擇的機會。

華鑫證券分析師楊芹芹說，回顧2008年的存量房貸利率下調，中小銀行“一馬當先”，直到2009年初，國有大行才被迫有所行動。楊芹芹認為，相較2008年，當前房貸作為優良資產的稀缺性進一步凸顯，銀行對于挖墻腳的防范意識將會更強。另外，存量房貸的優惠也會給銀行的穩健性和持續經營，尤其是給凈息差帶來一定壓力，個人住房貸款余額占比更高的國有大行壓力凸顯，因此本輪存量房貸優惠預計還是會從中小銀行開始，逐步擴散到大型國有銀行。

?

（本文不構成投資建議，據此操作風險自擔）

?

編輯|段煉 蓋源源

校對|劉思琦

每日經濟新聞綜合自央視新聞、第一財經、證券日報、21世紀經濟報道、公開資料等